Comment se passe la vente d’un bien immobilier ?

Malgré l’impatience des futurs propriétaires, un achat immobilier exige des délais dont il est impossible d’échapper. Les étapes de la transaction immobilière sont à la fois administratives, financières et juridiques. Ils peuvent prendre entre un et six mois, avec une moyenne observée de trois mois.

SOMMAIRE

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• 1 Les principales étapes
• 2 Le rôle du notaire
• 3 Diagnostic immobilier
• 4 L’offre d’achat
• 5 Les différents types de pré-contrat : le compromis et la promesse de vente
• 6 Documents à annexer à la contrat (loi alur)
• 7 Signature de la promesse de vente ou de compromis, à quoi s’engagez-vous ?
• 8 Le contrat de vente est-il signé par le notaire ?
• 9 Le contrat de vente entre particuliers a-t-il des détails ?
• 10 Pouvons-nous faire une procuration pour signature un contrat de vente ?
• 11 Nouveau programme immobilier : le contrat de réservation
• 12 Nos conseils pour achat sur le plan
• 13 Retrait après un achat immobilier
• 14 Quel est le délai de retrait après une offre d’achat
• 15 Qu’est-ce qu’une clause de condition suspensive ?
• 16 Qu’est-ce qu’un fichier de diagnostic technique ?
• 17 Comment rédiger un contrat de vente ?

Les principales étapes

Offre d’achat, signature d’un contrat préliminaire, obtention d’un prêt immobilier, signature de l’acte final : découvrez les différentes étapes d’un achat immobilier.

Un achat immobilier est le rêve de beaucoup de gens. Ne vous sentez-vous pas comme un poisson dans l’eau face aux différentes étapes de votre achat immobilier ? Voici quelques clés pour vous trouver.

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Vous avez trouvé l’immobilier de vos rêves. Suite à cette merveilleuse découverte, une série d’étapes pour acheter de l’immobilier vous attend. Initialement, si le prix de la propriété ne vous convient pas, vous avez la possibilité d’émettre une offre à acheter à un prix inférieur.

Après accord entre l’acheteur et le vendeur sur le prix de vente de la propriété, l’étape suivante dans l’achat de biens immobiliers consiste à signer un contrat préliminaire. Ce pré-contrat permet de garantir la vente et de réserver la propriété. Le précontrat peut prendre la forme d’un contrat de vente ou d’une promesse de vente.

Après la signature du contrat préliminaire, l’acheteur doit rechercher un prêt immobilier. Trouver un crédit immobilier fait partie des étapes de l’achat immobilier qui précède la signature de l’acte final. Le compromis, ou la promesse de vendre, prévoit très généralement une condition suspensive pour obtenir le prêt par l’acheteur. Cette condition suspensive permet à l’acheteur d’annuler la vente s’il n’obtient pas son prêt. Après avoir obtenu le crédit immobilier, l’acheteur et le vendeur signent, devant notaire, l’acte final de vente.

Le rôle du notaire

Avocat, le notaire est essentiel pour valider une transaction immobilière. Le rôle du notaire dans un achat immobilier est aussi important que sûr.

Incontournable lors d’une transaction immobilière, quel est vraiment le rôle du notaire ? Entre conseiller et avocat, comment peut-il vous aider dans votre projet immobilier ?

Le rôle principal du notaire est de sécuriser votre achat immobilier. Il est chargé de collecter les actes d’achat et de vente, de vérifier leur authenticité et de les garder en lieu sûr. Impossible alors de remettre en cause la validité des actes et donc de la vente.

En fait, le notaire assume différentes tâches :

• Vérifier la validité légale de la propriété vendue.
• En espèces 10% du prix du bien payé par l’acheteur
• Adresse la DIA (Déclaration d’intention d’aliéner) à l’hôtel de ville.
• Demandez une déclaration de statut hypothécaire pour vous assurer que le logement n’est pas hypothéqué pour un montant supérieur à la vente.
• Rapprocher le syndic s’il y a lieu.
• Vérifiez l’état matrimonial de l’acheteur et du vendeur (copies des certificats de naissance).
• Demander un certificat d’urbanisme à l’hôtel de ville.

Enfin, le notaire assume le rôle de conseiller et d’informateur tant pour l’acheteur que pour le vendeur. N’hésitez pas à l’interroger !

Diagnostic immobilier

Certains sont obligatoires, d’autres facultatifs, mais tous les diagnostics immobiliers ont le même but : protéger la sécurité et la santé des occupants, des biens et de l’environnement.

Les diagnostics immobiliers sont destinés à servir d’information au locataire ou à l’acheteur candidat. Ils l’informer de l’état du logement qu’il envisage d’acheter ou de louer.

Aujourd’hui et depuis 1997 et la publication de la loi Carrez, certains diagnostics immobiliers doivent être fournis lors de la vente et de la location de logements. Tous sont rassemblés dans un fichier de diagnostic technique (DDT).

Ce fichier est composé de différents diagnostics en fonction de son année de construction, de son emplacement et de sa superficie. Il y en a huit :

• diagnostic de la performance énergétique ;
• diagnostic de l’amiante ;
• une constatation de risque d’exposition au plomb ;
• termites de diagnostic ;
• diagnostic de gaz ;
• le diagnostic de l’électricité ;
• l’ état des risques naturels et technologiques ;
• l’ état de l’installation d’assainissement non collective.

Plus qu’informatifs, les diagnostics immobiliers ont également le désir de protéger la santé et la sécurité des nouveaux occupants, mais aussi l’environnement et la propriété.

L’ offre d’achat

Période de rétractation, obligations du vendeur, devoirs de l’acheteur… Découvrez tout ce qu’une offre d’achat implique de l’immobilier.

Une offre d’achat immobilier, ou offre d’achat, est le moyen par lequel un acheteur indique son intérêt dans une propriété sous certaines conditions. Voici tout ce que vous devez savoir sur le sujet.

L’ offre d’achat permet à l’acheteur potentiel de formaliser son engagement et d’offrir un prix avant même la signature du contrat de vente. L’offre d’achat de biens immobiliers a généralement une validité d’une à deux semaines. Au-delà de cela, il est considéré comme obsolète. Le vendeur a la possibilité de le refuser ou de faire une contre-proposition. Toutefois, une fois qu’un acheteur fait une offre au prix, le vendeur n’a d’autre choix que de l’accepter. Une fois l’accord conclu, la vente est considérée comme formée. Ensuite, il reste seulement à signer le contrat de vente.

Et quelles sont les obligations de l’acheteur ? Du Lorsque le vendeur accepte l’offre de l’acheteur, l’acheteur ne peut pas renoncer à l’achat en théorie. On parle de « le prix et le truc ». Si malgré tout ce que l’acheteur refuse pendant que l’accord est conclu, il peut être réclamé des dommages-intérêts. Seules deux situations nous permettent de nous retirer sans responsabilité : si la rétractation a lieu dans les sept jours ou si une condition suspensive est prévue dans l’offre d’achat. Notez qu’aucun paiement d’argent ne doit être effectué lors d’une offre d’achat et que l’offre a un formulaire gratuit. Cependant, plusieurs éléments doivent être révélés : description de la propriété, durée de validité de l’offre, identification de l’acheteur et du vendeur, etc. Rubrique : Achat vente

Les différents types de pré-contrat : le compromis et la promesse de vente

Promesse de vendre et de faire des compromis ne vous engagent pas de la même manière. Voici nos explications pour choisir le meilleur pré-contrat.

Avez-vous trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves ? Il est alors temps de signer un contrat préliminaire afin de conclure la vente. Il y en a deux : le contrat de vente et la promesse de vente.

La promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente) engage le vendeur à vendre ses biens au candidat acquéreur à un prix déterminé. Généralement, l’acheteur jouit donc de l’exclusivité de la propriété sur une période de deux à trois mois. En outre, ce dernier a deux possibilités : acheter le logement en question ou ne pas le faire. Dans le second cas, il n’a pas besoin de justifier sa décision. Toutefois, lors de la signature de la promesse de vente, l’acheteur doit verser une compensation en capital (entre 5 et 10 % du prix de vente en général). S’il achète le bien, ce montant sera déduit de le montant de la transaction. Dans le cas contraire, le vendeur peut conserver cette indemnité.

Le contrat de vente, quant à lui, engage le vendeur à vendre et l’acheteur à acquérir la propriété. Toutefois, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de sept jours. En outre, des conditions suspensives peuvent être fixées dans le contrat et donc interrompre la vente (si un prêt n’a pas été accordé, par exemple). Il convient de noter que si l’une des parties renonce à la transaction pour une raison imprévue, l’autre personne peut l’obliger à acheter en saisissant le tribunal.

Alors, promettre de vendre ou de faire des compromis ? Tout dépend de votre situation. Si vous attendez un accord de prêt, la deuxième solution sera probablement plus avantageuse pour vous.

Documents à annexer au précontrat (loi alur)

La loi Alur impose au vendeur de joindre plus d’éléments au contrat de prévente. Vue d’ensemble des documents.

Afin de mieux informer l’acheteur, la loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) oblige le vendeur à remettre un ensemble de documents avant même la signature du contrat de vente préliminaire.

Tout d’abord, voici la liste des documents à fournir par le vendeur (à l’exclusion des annexes) : documents relatifs au droit de propriété du vendeur (titre de propriété, avis fiscal, etc.), documents montrant la situation personnelle du vendeur (livret familial, contrat de mariage, etc.), documents énumérant le travail effectué, certificat de droit Carrez (ou mesure du lot vendu) et le dossier des diagnostics techniques. Ce dernier document fournit des informations sur l’énergie de performance du logement, l’état des dangers naturels ou le risque d’exposition au plomb.

La loi Alur oblige également le vendeur à inclure plus de documents dans l’annexe du contrat de vente préliminaire. Il est maintenant obligatoire d’inclure des éléments relatifs à l’organisation du bâtiment (règlement des condominiums, etc.) ainsi que ceux présentant la situation financière du copropriétaire et de la copropriété (budget prévu pour les dépenses, etc.). Enfin, le vendeur doit fournir le carnet d’entretien du bâtiment (à récupérer auprès du syndic) et le diagnostic de la copropriété (si le bâtiment a plus de 15 ans).

Signer la promesse de vendre ou de compromettre, à quoi vous engagez-vous ?

Opter pour la signature de la promesse de vente ou de compromis ? Dans les deux cas, votre responsabilité n’est pas engagée de la même manière. Explications.

Afin de conclure une vente, il est très probable que le vendeur vous fasse signer un pré-contrat pour vous assurer que vous respectez vos engagements. Mais qu’est-ce que vous vous engagez à signer une promesse de vente ou un contrat de vente ?

La promesse de vente confère deux obligations pour le vendeur propriétaire : il ne peut renoncer à la vente et ne peut offrir son logement à un autre acheteur dans un délai convenu (généralement entre deux et trois mois). Mais en tant qu’acheteur, vous avez aussi des engagements à respecter. En effet, lors de la signature de la promesse de vente, vous payez une compensation en capital pour la propriété (environ 10% du prix de vente). Si vous renonciez à la vente, ce montant serait perdu.

La signature d’un contrat de vente engage le vendeur et l’acheteur, car il est plus ou moins équivalent à une signature du contrat de vente final. En effet, le compromis marque l’engagement du vendeur à vendre et de l’acheteur d’acheter, à un prix et à des conditions fixes.

Dans quelques rares cas, l’acheteur a la possibilité d’annuler la vente (délai de rétractation, condition suspensive, etc.). Mais en général, si l’une des deux parties renonce, l’autre peut l’obliger à respecter son engagement par le biais de justice.

• QUESTION — RÉPONSE

Le contrat de vente est-il signé par le notaire ?

La signature d’un contrat de vente sans notaire est possible. Mais est-ce vraiment une bonne idée ? Nos conseils pour une transaction immobilière réussie.

Légalement, vous n’êtes pas obligé de faire appel à un notaire pour signer le contrat de vente (sauf si un délai de plus d’un an et demi est prévu entre le compromis et l’acte de vente). Ainsi, vous pouvez le signer directement entre les individus. Cependant, il est préférable de passer par un notaire. Ce dernier sera en mesure de vous conseiller, d’effectuer les actes lui-même, et ainsi d’éviter toute erreur de votre part. En effet, la signature d’un contrat de vente sans notaire peut entraîner la nullité de la transaction si vous oubliez certains documents qui doivent être joints au dossier. Cette erreur est d’autant plus vraie depuis la promulgation de la loi Alur, qui réglemente sévèrement les transactions immobilières.

• QUESTION — RÉPONSE

Est-ce que le compromis entre particuliers dans le commerce de détail a des spécificités ?

Signer un contrat de vente entre particuliers et sans notaire, c’est possible. Nos conseils pour se conformer à la réglementation.

Signer un contrat de vente entre particuliers sans passer devant un notaire, c’est possible (sauf si le délai entre le compromis et la vente est supérieur à 18 mois). Veillez toutefois à respecter les règlements. C’est pourquoi il est conseillé d’utiliser un modèle standard de contrat de vente prérédigé. Ne pas oublier d’y joindre, ainsi qu’un contrat de vente signé devant le notaire, les divers documents obligatoires (dossier technique en particulier). Si la transaction a des clauses spéciales, il est préférable d’avoir recours à un notaire. En outre, puisque l’acte de vente est obligatoire d’être signé auprès du notaire, n’hésitez pas à lui demander si votre modèle de contrat de vente entre particuliers lui convient.

• QUESTION — RÉPONSE

Une procuration peut-elle être faite pour signer un contrat de vente ?

Donner une procuration à un tiers pour la signature d’un contrat de vente est possible. Nos conseils pour y parvenir.

Si l’acheteur ne peut pas être présent lors de la signature du contrat de vente, il a la possibilité de faire une procuration. C’est généralement le notaire qui effectuera le document. Cependant, il est possible de donner une procuration à un tiers pour la signature d’un contrat de vente privée. Par conséquent, vous devrez indiquer plusieurs éléments (votre identité, l’identité de l’agent, la description de la propriété ou le prix de vente). La procuration est particulièrement utile lorsqu’il y a plusieurs acheteurs et tout le monde ne peut pas être présent lors de la signature le compromis.

Nouveau programme immobilier : le contrat de réservation

Pour acheter un logement dans un futur programme immobilier, vous devez signer un contrat de réservation. Voici ce que vous devez savoir à ce sujet.

Aimez-vous un appartement ou une maison d’un futur nouveau programme immobilier ? Vous pourriez avoir un intérêt à signer un contrat de réservation avec le vendeur. Attention, cependant, il confère des responsabilités aux deux parties.

Tout comme le compromis et la promesse de vente, le contrat de réservation est un pré-contrat. Cependant, ce dernier s’applique à ce qu’on appelle une vente dans l’état d’achèvement futur (VEFA). Ce contrat oblige le vendeur à réserver une partie ou la totalité d’un nouveau programme immobilier pour un acheteur à un prix et à des conditions spécifiés.

Mais le contrat de réservation engage également la responsabilité de l’acheteur. En effet, lors de la signature, ce dernier doit payer un dépôt de garantie. Il représentera un maximum de 5 % du prix de vente lorsque le temps de construction est inférieur à un an et seulement 2 % au maximum lorsque cette période est supérieure à un an. Si vous renoncez à la vente plus tard, le dépôt de garantie sera perdu.

Nos conseils pour acheter sur plan

Négocier des garanties, vérifier le sérieux du promoteur, négocier un prix définitif… voici nos conseils pour acheter sur plan votre logement sans mauvaises surprises !

L’achat sur plan est habituellement la seule solution pour acquérir un logement dans un nouveau programme. Nos conseils pour acheter sur plan sans mauvaises surprises.

Avant d’acheter un logement sur le plan, il faut être extrêmement vigilant. En effet, vous payerez pour une propriété qui n’existe pas encore. Le principe est simple : le promoteur vous réserve l’hébergement en échange d’un dépôt de garantie (maximum 5% du prix de vente). Comme il est construit, vous payez pour les travaux et devenir progressivement le propriétaire.

Afin d’acheter un plan de logement, vous devez d’abord regarder le délai de livraison. Est-ce raisonnable ? Est-ce que ça correspond à mes besoins ? Si ce délai n’est pas respecté, vous pourrez réclamer des pénalités tardives (si le contrat le prévoit). Il est également nécessaire de vérifier les conditions des trois garanties contenues dans le contrat de vente. Il s’agit de la garantie de remboursement (si le programme est annulé), de la garantie d’achèvement (si la construction ne respecte pas les délais) et de la garantie de dommages (si des défauts sont détectés après la construction).

Si vous voulez acheter sur plan, d’autres conseils peuvent vous être utiles. Envisagez de vous informer sur le sérieux du promoteur, de mesurer les surfaces et les dimensions et de signer à un prix définitif.

Retrait après un achat immobilier

Délé de rétractation et conditions suspensives : vue d’ensemble des moyens de se retirer après achat immobilier.

Dans certaines situations, les acheteurs ont la possibilité de faire valoir leur droit de rétractation après un achat immobilier. Explications.

Une fois le contrat de vente préliminaire signé, l’acheteur bénéficie d’abord d’un délai de rétractation de dix jours. Il convient de noter qu’aucune justification ne sera demandée. Ce délai commence le jour suivant la première soumission de la lettre recommandée contenant le contrat préliminaire. Pour faire valoir son droit de rétractation après un achat immobilier, l’acheteur doit aviser le vendeur par lettre recommandée A/R de sa volonté de renoncer à la transaction. Dernière clarification, le vendeur n’a pas de délai de rétractation, il s’engage à conclure la vente dès que le contrat préliminaire est signé.

Une fois la période de 10 jours écoulée, vous ne pouvez plus annuler la vente.

Cependant, si vous avez incorporé une condition suspensive dans le contrat, il est possible que la vente n’aura plus lieu. Le principe est simple : si cette condition ne se réalise pas, la vente est automatiquement annulée. La condition suspensive la plus courante est de savoir s’il faut ou non obtenir un prêt immobilier. Si la banque de l’acheteur refuse la demande de prêt et que le contrat prévoit cette condition suspensive, la vente sera annulée. En outre, l’acheteur ne perdra pas son dépôt de garantie initialement versé au vendeur.

• QUESTION — RÉPONSE

Quel est le délai de rétractation après une offre d’achat

L’ acheteur et le vendeur n’ont pas les mêmes droits ou obligations. C’est le cas en ce qui concerne le délai de rétractation à la suite d’un achat immobilier. Explications.

Le délai de rétractation pour un achat immobilier est de sept jours pour l’acheteur. Il n’a pas besoin d’un raison particulière de se retirer, que la transaction ait été effectuée entre particuliers ou devant le notaire. Le décompte de sept jours commence le jour suivant la remise du contrat d’achat à l’acheteur. Pour rétractation, l’acheteur doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception avant l’expiration du délai. Notez que le vendeur ne peut pas se retirer une fois le compromis signé.

Qu’ est-ce qu’une clause de condition suspensive ?

Permettant d’annuler une vente immobilière dans certains cas, la condition suspensive vise à protéger l’acheteur. Définition et explications.

Une condition suspensive peut annuler une vente immobilière dans certains cas. Vue d’ensemble et définition.

Une condition suspensive peut être incorporée dans le compromis ou la promesse de vente. Si cette condition ne se réalise pas, alors le contrat de vente expirera et la vente sera automatiquement annulée. Dans ce cas, l’acheteur sera en mesure de recouvrer la compensation en capital qu’il avait versée au moment de la signature du contrat préliminaire.

Il est important de distinguer l’état suspensif et l’état potestatif. Le premier ne dépend pas uniquement de la volonté de l’acheteur, tandis que le second oui. Dans le cas où vous devriez vendre votre ancienne maison avant de pouvoir acheter la nouvelle, ce serait une condition potestative. Si cela ne se produit pas, il n’annulera pas la vente.

La condition suspensive la plus courante est d’obtenir un crédit. Si la banque de l’acheteur refuse la demande de crédit, le contrat de vente sera automatiquement annulé. Dans la pratique, cette clause est généralement valable deux à trois mois après la signature du contrat préliminaire, afin de laisser à l’acheteur le temps de trouver un prêt. Une autre condition suspensive concerne la vente de terrains. Si l’acheteur n’obtient pas de permis de construire, la vente sera annulé.

• QUESTION — RÉPONSE

Qu’ est-ce qu’un fichier de diagnostic technique ?

Avant d’acheter une propriété, il est essentiel de lire le fichier de diagnostic technique. Mais de quoi s’il s’agit ? Nos explications.

Afin d’informer l’acheteur des caractéristiques de la propriété qu’il souhaite acheter, le vendeur est tenu de fournir un dossier de diagnostic technique. Il s’agit d’un dossier contenant plusieurs diagnostics du logement qui doivent être joints à la promesse de vente ou à l’acte de vente. Dans le cas d’une vente, un dossier de diagnostic technique doit inclure : le diagnostic de performance énergétique, l’état de l’amiante, l’état de l’installation électrique intérieure, l’état de l’installation de gaz intérieur, la déclaration du risque d’exposition au plomb et l’état parasite relatif aux termites (documents diffèrent dans le cas d’une location). D’autres diagnostics peuvent être obligatoire en fonction de la nature et de la situation du logement.

Comment rédiger un contrat de vente ?

Pour sceller l’accord verbal entre le vendeur et l’acheteur, la transaction immobilière nécessite la rédaction d’un contrat de vente.

Vous et votre futur acheteur avez convenu d’un prix de vente. Il vous reste à formaliser cet accord, avant de procéder à la signature finale de l’acte de vente. Dans un premier temps, vous devez signer un contrat de vente. Si conseillé, la signature devant un notaire n’est pas obligatoire. Vous pouvez en effet écrire le contrat de vente entre vous. Mais attention, cette option vous engage tout autant dans la transaction.

Qu’ est-ce qu’un contrat de vente ?

S’ il n’existe aucun exemple de contrat de vente typique, sa signature a dans tous les cas une valeur d’engagement. Il s’agit d’une promesse, d’un accord entre le vendeur et l’acheteur. Le premier s’engage à vendre son propriété au prix fixe, lorsque le second atteste de vouloir l’acheter. Le document peut être signé entre les deux personnes pour accélérer la transaction. Nous parlons de compromis sous signature privée ou vue privée.

L’ étape suivante, la signature de l’acte final de vente, est obligatoire devant le notaire.

Le contenu du contrat de vente

Un contrat de vente doit rassembler certaines informations pour être valide :

• Informations sur les deux parties (détails du vendeur et de l’acheteur).
• Informations concernant le logement vendu (adresse, origine, description détaillée, existence éventuelle d’une hypothèque ou d’une servitude…).
• Diagnostic technique immobilier.
• Prix de vente de la propriété.

Si le logement est situé dans une copropriété, le contrat de vente doit mentionner :

• Le carnet d’entretien de la copropriété.
• Une attestation de la superficie du lot.
• Le règlement sur les condominiums.
• Le plan de travail pluriannuel.
• Le formulaire sommaire de la copropriété.
• Procès-verbal des assemblées générales des trois dernières années.
• Le montant des frais.
• Les sommes dues par le copropriétaire vendeur et l’acheteur.
• Sommaire des charges impayées au sein du yndicat.

servitude…).

Diagnostic technique immobilier.

Prix de vente de la propriété.

Si le logement est situé dans une copropriété, le contrat de vente doit mentionner :

• Le cahier de maintenance de la copropriété.
• Une attestation de la superficie du lot.
• Le règlement sur les condominiums.
• Le plan de travail pluriannuel.
• Le formulaire sommaire de la copropriété.
• Procès-verbal des assemblées générales des trois dernières années.
• Le montant des frais.
• Les sommes dues par le copropriétaire vendeur et l’acheteur.
• Sommaire des charges impayées dans le