Les lois Françaises pour défiscaliser

Outre les faibles taux d’emprunt, de nombreux régimes sont mis à la disposition des investisseurs immobiliers pour réduire leurs impôts grâce à l’impôt foncier. Ils ont été créés pour encourager l’investissement immobilier alors que la France ne parvient pas à construire les logements dont la population croissante a besoin.

Toutefois, le plafond des créneaux fiscaux à 10 000€ par ménage en 2019 limite ces réductions d’impôt. Il est donc important de choisir correctement votre outil d’impôt foncier.

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Voici une liste de ces régimes fiscaux immobiliers en 2019, leurs conditions d’accès, les avantages fiscaux qu’ils offrent et les risques à éviter.

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Résumé

1. Pinel une disposition intéressante, mais faites attention à la fête
2. Pinel outre-mer le Pinel plus avantageux mais risqué
3. Censi-Bouvard location en résidence meublée avec services
4. Impôt réel LMNP par amortissement en meublé sans conditions
5. Malraux rénover des bâtiments anciens
6. Déficit foncier déduire les emplois lourds en location vide
7. Monuments historiques l’appareil sans plafond
8. Denormandie : une incitation récente à rénover les centres urbains dégradés
9. Cosse loyer rentable avec des loyers sociaux

La loi Pinel en 2019 une disposition intéressante mais prêter attention à la vacance

Les avantages fiscaux de la loi Pinel en 2019.

engageant à louer votre nouvelle propriété pour une période minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, vous pouvez récupérer 12 %, 18 % ou 21 % de la valeur du bien sur la période de location (soit 2 % par an jusqu’à 9 ans et 1 % par an jusqu’à 12 ans). La valeur de la propriété prise en compte pour le calcul de cette déduction fiscale est plafonnée à 300.000€ En vous .

Exemple : Pour un bien d’une valeur de 150 000€, vous bénéficiez de 3 000€ d’économies d’impôt par an pendant 9 ans, puis de 1500€.

Les conditions pour bénéficier de la loi Pinel en 2019.

Pour bénéficier de la loi Pinel, les conditions suivantes doivent être remplies :

• la propriété doit être nouvelle ou récemment rénovée
• il doit être situé dans une zone spécifique
• les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés (voir notre feuille Pinel pour les valeurs) ;
• le bail doit être pour une résidence principale et le loyer ne peut être fourni.

La loi Pinel est soumise au plafond des créneaux fiscaux, et vous ne pouvez déduire que plus de 10000 euros par an.

Risques liés à la loi Pinel en 2019.

Un investissement réussi avec Pinel Law implique que vous parvenez à louer votre logement. Il ne peut y avoir de poste vacant pendant plus de 12 mois, sous le risque de perdre les avantages fiscaux de la loi Pinel. Il est donc nécessaire de choisir une région à forte demande locative, en tenant compte du zonage qui est régulièrement mis à jour.

Envisager également de faire des calculs précis avant d’investir, y compris le montant du loyer plafonné, afin de vérifier la cohérence des votre arrangement financier.

Enfin, vérifiez si vous voulez prendre une garantie de loyer impayé que le ratio revenu/loyer imposé par les plafonds Pinel est cohérent avec le ratio demandé par les compagnies d’assurance, généralement x3.

Marie Coeurderoy : Le nouveau zonage du dispositif Pinel est-il cohérent ? — 08/04 https://t.co/c4tfWRQOyt via @BFMBusiness

— Meunier Jacques walt (@WaltMeunier) 9 avril 2019

En savoir plus

• Pinel appareil : est-ce une bonne affaire ?
• Page de référence fiscale Pinel

La loi Pinel outre-mer le Pinel plus avantageux mais risqué

Les avantages fiscaux de la loi Pinel Outre-Mer en 2019.

avec des limites fiscales plus élevées La loi Pinel outre-mer est très similaire à la loi Pinel, mais .

En vous engageant à louer votre nouvelle propriété pour une période minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, vous pouvez récupérer 23%, 29% ou 32% de la valeur de la propriété sur la période de location, soit 11% de plus que sur le Pinel classique . La valeur de la propriété prise en compte pour le calcul de cette déduction fiscale est toujours plafonnée à 300 000€.

Exemple :

Vous investissez dans une propriété d’une valeur de 150 000€. Vous pouvez bénéficier de :

• 34 500€ de réduction ou 5750€ par an pendant 6 ans
• 43.500 € de réduction ou 4833€ par an pendant 9 ans
• 48 000€ de réduction ou 4000€ par an pendant 12 ans

investissements dans le droit Pinel Outre-Mer s’inscrivent dans le calcul du plafond des créneaux fiscaux, avec un plafond spécifique porté à 18 000 euros Les .

Conditions pour bénéficier de la loi Pinel Outre-Mer en 2019.

Pour bénéficier de la loi Pinel, les conditions suivantes doivent être remplies :

• le bien doit être neuf ou récemment rénové et répondre à des normes énergétiques spécifiques ;
• il doit être situé à l’étranger territoires ;
• les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés ;
• le bail doit être pour une résidence principale et le loyer ne peut être fourni.

Risques liés à la loi Pinel Outre-Mer en 2019.

Quant à la loi Pinel, la loi Pinel outre-mer exige que le logement soit loué. Il est donc important de choisir des zones à forte tension locative.

Le principal problème avec Pinel Overseas droit réside dans le fait que vous êtes généralement à distance. Il est donc nécessaire de choisir des promoteurs ayant une réputation avérée avant de se lancer dans cet investissement.

En savoir plus

• Article du Code des impôts spécifiant des déductions supplémentaires à l’étranger

La loi Censi Bouvard louer dans une résidence meublée avec services

Avantages fiscaux de la loi Censi Bouvard en 2019

Cet appareil vous donne droit à une réduction d’impôt de 11% de la valeur de la propriété (valeur plafonnée à 300 000€), sur une période de 9 à 12 ans.

Vous bénéficiez également du remboursement de la TVA sur le montant de l’investissement, et vous avez la possibilité d’accumuler avec d’autres dispositifs d’allégement fiscal.

La loi Censi Bouvard est soumise au plafonnement des créneaux fiscaux. Vous ne pouvez donc pas déduire plus de 10 000 euros par an.

Vous investissez dans un logement dans une institution pour personnes âgées, pour un montant de 150 000 euros TTC. La TVA applicable ici est de 20%.

En louant votre bien meublé et par bail commercial à un opérateur pendant 9 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt totale de 150000 X 11%, soit 16 500 euros. Cette réduction est répartie sur 9 ans, donc vous payez 1 833 euros de moins d’impôt chaque année.

En suivant les conditions de la Censi Bouvard et LMNP (voir ci-dessous), vous pouvez également récupérer votre TVA de 20 %, soit 30 000 euros.

Autres avantages de la loi Censi Bouvard 2019

La gestion de votre propriété est confiée à un opérateur, ce qui vous libère de tout logistiques ou administratives. L’exploitant vous loue directement le logement afin que vous n’ayez plus le risque de vacance non rémunérée ou locative (en théorie, voir la dernière section).

Conditions pour bénéficier de la loi Censi Bouvard en 2019

Pour bénéficier du système Censi Bouvard, les conditions suivantes doivent être remplies :

• la propriété doit être meublée ;
• il doit appartenir à une certaine catégorie de biens éligibles : résidence étudiante, résidence pour personnes âgées, EHPAD ou résidence touristique ;
• vous devez signer un bail commercial de 9 à 12 ans avec l’exploitant de la résidence.

Comme vous pouvez le voir, il n’y a pas de conditions de location, de ressources ou de zonage, ce qui rend cet appareil attrayant par rapport à l’appareil Pinel par exemple. Cependant, les risques associés à l’instrument ne sont pas existants.

Risques liés à la loi Censi Bouvard en 2019.

L’ appareil Censi Bouvard vous permet de bénéficier de réductions d’impôts, sans avoir à vous soucier de contraintes de l’immobilier classique (gestion de biens et locataires, etc.). Cependant, vous devez vous assurer de choisir l’exploitant de votre bien, qui est le garant de vos revenus tout au long de la durée du bail commercial. Comme le résume cet article Capital, les relations avec l’opérateur peuvent être compliquées si l’opérateur se trouve en difficulté.

Dernier point important revente : un appartement dans une résidence avec services est compliqué à revendre et beaucoup moins liquide qu’un logement conventionnel, de sorte que la revente se fait souvent à perte .

Comme nous le verrons dans la partie suivante, le véritable LMNP est plus avantageux sur ce point de revente.

En savoir plus

• Notre dossier complet sur le Censi-Bouvard
• La page de référence du site Taxes sur le Censi-Bouvard

Impôt réel LMNP par amortissement en meublé sans conditions

Avantages fiscaux du statut LMNP dans

2019 Lorsque vous louez un logement meublé, vous êtes par défaut considéré comme une location meublée non professionnelle ou un LMNP.

Le régime LMNP vous permet d’imposer votre revenu de location de deux façons :

1. le système Micro-BIC où vous facturez un forfait de 50% de charges sur vos loyers
2. le régime réel dans lequel vous déclarez vos dépenses réelles payées, en plus de l’amortissement

Dans ce deuxième régime dit « réel », l’amortissement comptable en plus des dépenses réelles vous permettra de réduire fictivement votre loyer imposable. La réduction est significative et dans certaines zones à faible rendement locatif comme Paris, vous pourrez presque annuler vos impôts (plus de détails sur l’amortissement sur notre fiche complète).

Autres avantages du statut réel de PNMT

Ce statut est obtenu sans aucune condition géographique ou zonage, sur toute propriété louée en meublé. Vous n’avez pas de conditions de ressources locataires ou de location. Vous pouvez louer plusieurs sous ce régime.

Cette absence totale de contraintes est un énorme avantage sur les contraintes de zonage au Pinel, ou l’obligation de louer dans une résidence de services pour le Censi-Bouvard.

Enfin, en ce qui concerne la revente, vous n’avez aucune restriction quant à la durée de la détention.

Conditions pour être admissible au statut réel de PNMT

Le plan réel doit être choisi au plus tard le 1er février de l’année en cours.

Pour le statut LMNP, il y a 3 conditions simples et simultanées à respecter :

(1) Au moins un membre du ménage fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que société de location professionnelle ; (2) Les recettes annuelles retirées de cette activité par tous les membres du ménage fiscal dépassent 23 000 euros ; (3) Ces recettes excèdent les revenus de la maison fiscale assujettie à l’impôt sur le revenu dans les catégories de traitements et salaires au sens de l’article 79, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux qui en découlent de la location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gestionnaires et associés visés à l’article 62.

Source : Article 155 du Code général des impôts Risques liés au statut LMNP en 2019.

Pour être honnête, c’est le régime fiscal que nous recommandons, car il n’y a pas de risques évidents pour l’assemblée, compte tenu de l’absence de contraintes. Pensez à investir dans une zone et pour un type de propriété où la location meublée répond à un minimum de demande.

En savoir plus

• Notre dossier complet sur le réel LMNP
• La page de référence du site fiscal sur le LMNP

La loi Malraux rénover des bâtiments anciens

La loi Malraux vous permet d’investir dans des bâtiments anciens qui nécessitent des rénovations.

Avantages fiscaux de la loi Malraux en 2019

En investissant dans un immeuble ancien, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 22% ou 30% du montant des travaux, avec un limite de 100 000€ par an pendant 4 ans.

Exemple Une enveloppe de travail de 300.000 euros sur 4 ans dans une zone PSMV (zone faisant partie du Plan de sauvegarde et de mise en valeur du territoire français, afin de protéger son patrimoine historique et esthétique) vous permet une économie fiscale de 22.500€ par an de travail.

En 2019, les économies d’impôt provenant d’un investissement Malraux ne sont pas prises en compte dans le plafond global des créneaux fiscaux.

Conditions pour bénéficier de la loi Malraux en 2019

Pour bénéficier de la loi Malraux, le bâtiment à rénover doit être situé dans des zones spécifiques décrites sur la page fiscale. Voici un extrait des textes mais le moyen le plus simple est de passer par un opérateur immobilier qui s’occupera du programme (et donc de son éligibilité) :

Les contribuables bénéficient de la réduction d’impôt pour les dépenses qu’ils engagent pour la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans :

— dans un site patrimonial remarquable, lorsque le bâtiment est situé à l’intérieur du périmètre de ce site couvert par un VSMV approuvé ou par un plan de développement architectural et patrimonial approuvé (PVAP),

— dans un ancien dégradé de quartier

— dans un quartier à forte concentration d’habitats anciens dégradés

Source : page Taxe Il est nécessaire de s’engager à louer la propriété pendant 9 ans sur un bail nu, mais sans conditions particulières ou plafond de location.

Enfin, il faut savoir que les travaux doivent être suivis par les architectes des Bâtiments de France.

Risques liés à la loi Malraux en 2019.

La loi Malraux exige une location de 9 ans avant de pouvoir revendre la propriété. Il s’agit donc d’un investissement à long terme. Il est important d’évaluer correctement le prix des travaux, le niveau des loyers dans la zone concernée, ainsi que la valeur de revente pour s’assurer que votre paquet financier est intéressant et que le prix d’achat n’est pas trop élevé.

Apprendre

plus

• La page de référence du site fiscal sur la loi Malraux

Le déficit foncier déduit les emplois lourds dans la location à vide

Les avantages fiscaux du régime de déficit foncier en 2019.

Dans le cas d’une location vide, si les dépenses de votre immobilier dépassent votre revenu locatif, vous pouvez déclarer un déficit foncier. Vous pouvez ensuite le soustraire des autres revenus reçus, jusqu’à concurrence de 10 700€. S’il y a un excédent, vous pouvez reporter cet avantage fiscal pour une période maximale de 10 ans.

Contrairement au PNMT, il s’agit des dépenses que vous avez réellement engagées, de sorte que vous pouvez déduire de votre revenu de location : vos frais de travail, de réparation et d’entretien, primes d’assurance, frais de copropriété supportés par le propriétaire, intérêts sur emprunt, frais de gestion ou frais de gestion, impôt foncier, etc.

Cet appareil ne vient pas dans le plafond sur les créneaux fiscaux, de sorte que vous pouvez accumuler avec d’autres lois fiscales.

Exemple Vous possédez un appartement à louer. Votre les loyers reçus au cours de l’année représentent 6000€. Vous calculez :

charges financières liées aux intérêts d’emprunt : 4000€ frais liés à l’exploitation du bien : 1000€ frais liés aux travaux de rénovation : 2000€.

Vous avez donc un déficit foncier imputable au revenu total de 1 000€, que vous pouvez déduire de votre revenu imposable.

Conditions pour bénéficier du régime de déficit foncier en 2019

Pour bénéficier du régime de déficit foncier, vous devez avoir choisi le régime fiscal actuel et louer un bail résidentiel vide. Ceci est obligatoire pour les revenus supérieurs à 15000€, mais facultatif ci-dessous. Vous pouvez donc demander le changement de régime.

La seule condition est donc avoir un déficit réel à voir, de sorte que vous devez choisir des marchandises avec beaucoup de travail à déduire.

Les risques associés au régime de déficit foncier en 2019.

Les travaux d’agrandissement, de construction et de reconstruction ne sont pas pris en compte.

L’ hébergement doit être occupé, et vous ne pouvez bénéficier de cet appareil en cas de vacances des locataires. Il est donc important de choisir des produits dans des zones attrayantes et de bien séparer les différents types de travail.

En savoir plus

• Notre fiche complète du déficit foncier

La loi Monuments Historiques dispositif sans plafond

Avantages fiscaux de la Loi sur les monuments historiques en 2019

En investissant dans un immeuble à rénover classé dans l’inventaire des Monuments Historiques, vous pouvez déduire de votre revenu 50% de vos dépenses foncières, ou même 100% si votre propriété est ouverte à la visite (ouverte au public au moins 50 jours par an). De même, le coût des travaux à vos frais est déductible à 100% de l’impôt sur le revenu lorsque le monument est ouvert pour la visite.

Lorsque le monument n’est pas ouvert à la visite, la déduction de l’impôt sur le revenu s’élèvera à 100% de la part restante supportée par le propriétaire si les travaux sont subventionnés par l’État. Si les œuvres ne sont pas subventionnés par l’Etat, la déduction est de 50%.

Exemple Vous investissez dans des biens immobiliers relevant de la loi Monuments Historiques, pour un montant de 300.000 euros. Vous effectuez des travaux pour un montant de 100 000 euros 2 années consécutives. Si le monument est ouvert pour la visite, vous pouvez déduire ces 100 000€ de travail de votre assiette imposable. Si votre impôt marginal de tranche est de 45%, vous économisez 45,000€ d’impôts sur 2 ans.

Ainsi, nous voyons dans cet exemple qu’un revenu imposable très important est nécessaire pour que la déduction soit pleine sur une tranche d’imposition marginale élevée.

Parmi les grands avantages de cet appareil, en plus de l’épargne fiscale sont :

1. la suppression complète du montant de l’épargne
2. sous certaines conditions, à exonérer de l’impôt sur les successions

Conditions pour bénéficier de la Loi sur les monuments historiques en 2019

Les travaux de restauration doivent faire l’objet d’une autorisation spéciale de travaux pour être déductibles de vos revenus, et doit être supervisé par un Architecte des Bâtiels de France (A.B.F.).

Vous devez conserver cette propriété pendant au moins 15 ans. Il n’y a pas d’obligation de location, mais vos loyers sont alors sans conditions ni plafonds.

Risques liés à la Loi sur les monuments historiques en 2019.

Ces investissements sont intéressants si vous êtes fortement imposé. Mais c’est un investissement à long terme, et vous devez assurer la rentabilité de votre assemblage avant de commencer, certains biens classés sont en fait situés dans les zones périphériques ou à la campagne, et donc moins populaires si vous prévoyez de revendre un jour.

De plus, si votre revenu imposable diminue l’intérêt de l’assemblée disparaît.

En savoir plus

• La page de référence de l’appareil de monument historique sur le site fiscal

La loi Denormandie, une incitation récente à rénover les centres urbains dégradés

Avantages fiscaux de la Denormandie

loi La loi Denormandie a été introduite le 1er janvier 2019 à la suite de l’effondrement des bâtiments à Marseille. Ce nouveau régime concerne l’achat de bâtiments anciens, à des fins de rénovation et de location.

La loi Denormandie offre des réductions fiscales liées à la durée de location du logement, avec des coefficients calculés sur la base de l’acquisition travaux :

• 12% pour un engagement de loyer pour 6 ans ;
• 18 % pour un engagement à louer pendant 9 ans ;
• 21 % pour la prolongation de l’engagement jusqu’à 12 ans.

La base d’acquisition du bien immobilier est plafonnée à 300 000€, tandis que le régime est soumis à un plafond d’avantages fiscaux à 10 000€.

Exemple Vous achetez 100.000€ une propriété dégradée et vous effectuez 50,000€ de travaux. Si vous louez la propriété pour 6 ans, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 000€ ou 3000€ par an.

Conditions pour bénéficier de la loi Denormandie en 2019.

Le les conditions d’admissibilité à la loi sur la Denormandie sont les suivantes :

• le bien doit être restauré et situé dans une zone contenant de nombreux logements vides ou anciens (voir la liste des municipalités sur le site Web du Ministère)
• le travail doit représenter 25% de la part de l’ensemble de l’opération
• les travaux doivent améliorer la performance énergétique d’au moins 30% OU impact au moins 2 des 5 stations suivantes : changement de chaudière ; isolation du grenier ; isolation des murs ; changement de production d’eau chaude ; isolation des fenêtres
• Les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés par zone, voir le site du département pour connaître les valeurs

Risques liés à la loi Denormandie en 2019.

Les risques associés à la loi Denormandie résultent d’un risque de vacance locative dans des zones peu populaires. Attention aussi : les frais de travaux ne peuvent pas être déduits de votre revenu foncier.

En savoir plus

• Notre fiche complète sur Ancienne Denormandie
• La référence page du dispositif Denormandie

L’ appareil Cosse Ancient (ex Borloo Ancient) louer rentable avec des loyers sociaux

Le programme Cosse Ancien concerne la location de logements abordables. Elle a été renforcée par la loi Elan le 1er janvier 2019.

Les avantages fiscaux de l’Ancienne Cosse (Vieux Borloo) en 2019.

Le régime Cosse Ancien permet une déduction du revenu foncier, avec une allocation variant de 15% à 85%. En cas de déficit foncier, vous pouvez l’imputer sur votre revenu global d’un montant de 15 300€.

Les conditions pour bénéficier de l’Ancienne Cosse (Borloo Ancient) en 2019.

Pour bénéficier de l’Ancienne Cosse, vous devez signer un accord avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) qui vous imposera notamment les conditions suivantes :

• louer des résidences principales non meublées ;
• respecter les limites de loyer et les ressources de vos locataires
• loyer pour un minimum de 6 ou 9 ans en cas de travaux subventionnés par Anah

Malgré le nom de l’appareil, il peut s’appliquer aux bâtiments nouveaux et anciens.

Risques associés à l’ancien Hulk (Borloo Ancient) en 2019.

L’ allocation varie en fonction de l’emplacement de votre propriété. Dans les zones de forte tension locative, la rentabilité de votre investissement sera donc considérablement réduite, car les différences entre les plafonds de loyer et les prix du marché sont très élevées.

En savoir plus

• Notre fiche complète sur l’ancien pod
• Le site de l’ANAH sur l’accord